Báo cáo thị trường Bất động sản Quý III/2025

Báo cáo thị trường Quý III/2025 của Nhà Tốt (nhatot.com) – nền tảng công nghệ bất động sản trực thuộc Chợ Tốt, phác họa bức tranh thị trường đầy tương phản. Trong khi phân khúc căn hộ trở thành điểm sáng về thanh khoản nhờ nhu cầu ở thực, thì thị trường đất nền và nhà thấp tầng lại chứng kiến sự trầm lắng. 

Căn hộ chung cư: Bình Dương soán ngôi TP.HCM

Dù tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường phía Nam đạt gần 16.500 căn, lượng mở bán mới lại sụt giảm trên diện rộng. Điểm nhấn đặc biệt nằm tại Bình Dương khi địa phương này vươn lên dẫn đầu cả về nguồn cung lẫn thanh khoản:

Nguồn cung: Lượng mở bán mới tại Bình Dương đạt 4.050 căn, gấp 3 lần so với TP.HCM (1.270 căn).

Thanh khoản: Bình Dương ghi nhận sức hấp thụ ấn tượng khoảng 5.000 căn, áp đảo hoàn toàn so với mức 1.500 căn của TP.HCM.

Về giá bán, thị trường thiết lập mặt bằng giá mới. Giá sơ cấp tăng nhẹ 2% tại các đô thị lớn , trong khi giá thứ cấp (mua đi bán lại) ghi nhận đà tăng trưởng rõ rệt, mạnh nhất tại Bình Dương (+9%) và TP.HCM (+5%). Dòng tiền đang tập trung mạnh vào các căn hộ 2 phòng ngủ với phân khúc giá phân hóa rõ rệt: 3–5 tỷ đồng tại Hà Nội, 2–3 tỷ đồng tại TP.HCM và 1–2 tỷ đồng tại vùng vệ tinh.

Đáng chú ý, Long An nổi lên như một điểm sáng mới về khai thác dòng tiền khi lượng quan tâm thuê căn hộ dịch vụ tăng đột biến 100%, lượng tin đăng tăng 500% nhờ hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển của hạ tầng công nghiệp và nhu cầu lưu trú của chuyên gia.

Nhà ở thấp tầng: Long An áp đảo nguồn cung, sức cầu vẫn thận trọng

Phân khúc nhà liền thổ ghi nhận sự lệch pha lớn về nguồn cung. Lượng mở bán mới tập trung gần như toàn bộ về Long An (1.460 căn), áp đảo hoàn toàn so với sự khan hiếm tại TP.HCM (chỉ 100 căn). Tuy nhiên, thanh khoản chung sụt giảm sâu từ 19% đến 36% tùy khu vực do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư với các tài sản giá trị lớn. Dù giao dịch trầm lắng, giá bán thứ cấp vẫn tiếp tục leo thang, đặc biệt tại Long An ghi nhận mức tăng 10%.

Một nghịch lý cục bộ xuất hiện tại Đồng Nai (đối với nhà thấp tầng trong dự án): Giá chào thuê tăng phi mã 50% đi kèm lượng tin đăng tăng vọt, nhưng nhu cầu tìm thuê thực tế lại giảm kỷ lục 45%, cho thấy rủi ro dư cung và “ngáo giá” trong ngắn hạn.

Đất nền: Sự phân kỳ giữa giá chào bán và thanh khoản

Thị trường đất nền chứng kiến hai thái cực đối lập giữa kỳ vọng người bán và thực tế người mua.

Đất nền dự án: Giá chào bán vẫn tăng nóng, bất chấp mức độ quan tâm “bốc hơi” từ 22% đến 55%. Cụ thể, giá tin đăng tại Đồng Nai tăng 37%, Bình Dương tăng 31% so với quý trước, trong khi Hà Nội vẫn neo ở mức cao.

Đất nền ngoài dự án (đất dân): Khác với sự neo giá của đất dự án, đất nền tự do đã bắt đầu phản ánh đúng thực trạng thị trường “tiền nào của nấy”. Điển hình là Đồng Nai với mức giảm giá 29% để tìm thanh khoản.

Khẩu vị nhà đầu tư hiện tập trung vào các sản phẩm có tổng giá trị vừa phải:

Tại đô thị lớn (TP.HCM, HN): Đất nền <100m², tầm giá 3-5 tỷ đồng.

Tại vùng ven: Đất nền 100-150m², tầm giá 1-2 tỷ đồng.

Triển vọng Quý IV/2025: Ưu thế thuộc về nhu cầu ở thực

Dự báo cuối năm, nguồn cung mới sẽ tiếp tục dồn về Bình Dương và TP.HCM (chiếm 90% tổng cung tương lai). Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm đang nghiêng về phân khúc trung và cao cấp. Đặc biệt, các sản phẩm nhà thấp tầng vừa túi tiền được dự báo sẽ cực kỳ khan hiếm khi chỉ chiếm khoảng 8% nguồn cung tương lai.

Trong bối cảnh lãi suất thấp và hạ tầng giao thông (TOD) được đẩy mạnh, thị trường sẽ tiếp tục ưu ái các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền ngay, trong khi dòng tiền đầu cơ dự kiến vẫn chưa quay trở lại mạnh mẽ.

Để xem toàn bộ báo cáo chi tiết và các phân tích chuyên sâu, vui lòng tải báo cáo đầy đủ tại: https://chuongtrinh.nhatot.com/bao-cao-thi-truong